분양가상한제 개편 내용

분양가상한제 개편 내용

분양가상한제 개편 내용 정리해보았습니다. 정부에서는 이번에 아파트 분양가상한제와 고분양가 심사제 등 주택 공급을 방해하는 요인으로 판단하여 개선한다고 발표하였습니다. 분양가상한제란 주택 가격 안정을 위해사 건축비, 토지, 가산비를 더한 금액의 이하로 분양금액을 제한하는 제도입니다. 그러나 재건축·재개발과 같은 정비 사업을 진행할 때 필수적으로 발생하는 비용이 제대로 가산비에 반영되지 않아 현실적인 대응이 필요하다고 꾸준히 문제가 제기돼왔습니다. 이게 정부는 분양가를 산정할 때 세입자 주거 이전비와 영업손실 보상비, 거주자 이주비에 대한 대출 이자 등을 필수 경비로 인정해 주기로 했습니다. 그리고 자재비 상승으로 인하여 분양가 또한 시기에 맞게 반영될 수 있도록 기본형 건축비 비정기 조정 항목을 변경하게 됩니다. 고분양가 심사제 역시 자재비 급등을 유연하게 반영하도록 자재비 가산 제도를 도입하며 시세 결정을 위한 비교 단지 선정 기준도 변경됩니다. 이렇게 반영이 되면 분양가 상승은 불가피할 것으로 보입니다. 정부에서는 이번에 개편안으로 인해서 정비 사업 아파트 분양금액이 1.5%~4% 정도 상승할 것으로 보고 있다고 발표 하였습니다.

 

분양가상한제 개편 내용

정비 가산비에 주거이전비 등 반영

분양가상한제 적용되는 민간택지의 정비 사업 추진 시에 들어가는 제반 비용을 분양금액에 새로운 방식으로 반영하기로 했습니다. 지금 민간택지 분산제 적용 지역으로는 서울 25개 구 중 18개고 그리고 과천, 하남, 광명의 13개 동이 포함됐습니다. 분양가상한제 개편으로 그동안 조합원들이 부담하였던 세입자 이주비 등을 택지가산비에 반영하는 것이 주요 포인트입니다. 주거이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비 또한 반영되게 됩니다. 그리고 조합원과 관련하여 기존 거주자 이주를 위한 대출 등 필수 소요경비 등도 반영할 계획이라고 합니다. 주거이전비, 영업손실보상비는 토지보상법상 법정금액을, 명도 소송비는 소송 집행에 소요한 실제 비용을 추가 반영됩니다. 조합원 이주비용에 쓰이는 이주비 대출이자는 대출 계약 사이 비용을 반영하도록 하며 총회 등 필수 소요경비도 반영합니다. 그러나 분양가의 급격한 상승을 막이 위하여 이주 대출이자는 반영 상한을 두고 총회 등 필수 소요경비는 총 사업비의 0.3%를 정액으로 반영할 계획이라고 합니다. 여기서 중요한 것은 이런 비용이 발생되지 않는 공공택지의 경우에는 이번 제도 개선에 영향을 받지 않습니다.

​표준 산식으로 상한 설정

조합원 이주 비용 조달을 위한 이주비의 대출이자는 대출 계약 사이 실제 발생한 이자 비용을 반영하지만 분양가의 급격한 상승을 막기 위해 표준 산식으로 상한을 설정하였습니다. 표준 산식이란 종전 자산가 × 해당 사업장 소재지 주택 담보대출비율 LTV × 대출 기간 × 한국은행 예금은행 가중평균 주택담보대출 금리를 적용합니다. 분양가와 깊이 연관되어 있는 건축비에 관한 것도 개편되었습니다. 기본형건축비를 산정할 때 레미콘, 철근 외에 많이 쓰는 유리, 강화 합판마루, 알루미늄 거푸집 등의 가격도 반영하기로 하였습니다. 매년 3월 9월 기본형건축비를 조정하여 정기 고시하는 것과 따로 레미콘과 철근 가격이 합해서 상승률 15% 이상이거나 3개의 자재인 유리, 마루, 거푸집의 상승률 합이 30% 이상이면 정기고시 이후 3개월 내라도 비정기 조정을 진행 가능하도록 하였습니다.

​자재비 가산제도

HUG의 고분양가 심사 시에도 자재비 급등 요인을 반영해 주기 위해 자재비 가산 제도를 도입합니다. 자재 가격의 급등에 대해 대응하기 위한 방법이라고 보시면 됩니다. 자재비 가산은 최신 기본형 건축비 상승분에서 최근 3년간 평균 상승분을 제외한 비율로 산정합니다. 예를 들어 3월 기본형 건축비 상승분인 2.64%에서 최근 3개년 평균 상승분을 뺀 0.8%를 현재 단기 자재비 급등분으로 계산한 뒤 여기에 통상 분양가 중 건축비 비율 40%을 곱하여 0.32%를 가산비율로 산출합니다. 기존에는 분양가가 3억 원이라고 한다면 자재비 급등 가산분 0.32%을 추가로 반영해 3억 96만 원이 최종 분양가로 결정되는 방식이었습니다.

고분양가 심사 제도 변경

HUG의 고분양가 심사에서 시세 비교를 위해서 인근 사업장 500ｍ 이내, 준공 20년 이내, 사업 안정성 및 단지 특성 유사성 등의 기준에 따라 선정되고 있습니다. 준공연도 편차가 큰 노후 단지가 많은 경우 비교의 적정성이 떨어지는 문제가 있기 때문에 앞으로는 인근 사업장 선정 시 준공 시점 기준을 20년에서 10년으로 변경됩니다. 또한 고분양가 심사 시 세부 평가 기준과 배점을 모두 공개하도록 하여 예측 가능성을 높이며 이의신청 절차도 만든다고 합니다. 분양 지연 등 문제를 대비하기 위해 이의신청은 심사 가격 통보 후 7일 이내 그리고 인근 시세 대비 70% 이하인 경우에만 접수할 수 있도록 제한 조건을 두었습니다.개선 사항은 현재 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않는 사업장부터 적용됩니다.