분묘기지권 의미와 주의점

분묘기지권 의미와 주의점

토지 경매에 참여하기 앞서 해당 필지에 묘가 있는지를 체크하는 것은 상당히 중요합니다. 토지 안에 묘지가 있다면 일정 조건에 부합할 경우 해당 묘를 임의적으로 이장하는 것이 불가할 수 있으며 그로 인해 토지 사용에 제약이 생길 수 있게 됩니다. 또한 이러한 토지를 매도하게 될 경우 그 가치는 크게 떨어질 수밖에 없기 때문에 투자금에 비해 손해를 보는 것을 자명할 수 있습니다. 이러한 것을 분묘라고 합니다. 묘를 이장하지 않고 그 자리에 계속 유지해도 되는 권리를 분묘지기권이라고 합니다. 오늘은 분묘지기권에 대해 자세히 알아보는 시간을 가져 보도록 하겠습니다.

 

분묘기지권 의미와 주의점

무덤의 분묘지기권 조건

​분묘지기권은 본인의 토지가 아니며 남의 토지에 묘를 두었을 경우 이를 유지, 관리할 수 있도록 분묘 외 그 둘레에 존재하는 토지를 사용할 수 있게 해주는 권리를 말합니다. 실제 대법원의 판례에 따르면 분묘지기권은 분묘의 수호, 봉제사의 목적을 위해 필요한 일정 범위 내로 타인의 토지를 사용할 수 있게 해 주는 권리입니다. 자신에겐 소유권은 없지만 분묘에 대한 사용이 가능한 권리이기 때문에 지상권과도 흡사한 성격을 가졌다 볼 수 있습니다. 지상권은 타인의 토지에 본인 명의로 된 건물을 소유할 수 있는 권리를 말합니다. 땅과 건물의 소유주가 같은 경우가 일반적이긴 하지만 다양한 이유로 토지와 건물주가 서로 다른 경우도 있으며, 이 경우 건물 소유자는 토지 소유자에게 허가를 받아야 함을 참고 바랍니다. 토지 경매 시에는 분묘가 있는지 사실에 대해 매각토지 명세서에 명시하도록 하고 있습니다. 해당 무덤의 분묘지기권 조건이 성립되는 상황이라면 토지 사용에 있어 제약을 받을 수 밖에 없습니다. 그러므로 분묘가 마련된 토지라면 낙찰가도 그리 높지 않으며 경쟁률도 높지 않은 편입니다. 그러므로 토지 경매 참여 전에 현장답사를 사전에 해 보시고 분묘의 존재여부를 따져 보시고 분묘가 있다면 어떤 조건에 해당되는지 조사해 보는 것이 무엇보다 중요합니다.

​분묘기지권 성립

​분묘기지권이 성립되는 조건은 다음 세 가지를 충족해야 합니다. 일단 토지 소유자로부터 분묘 설치의 승낙을 얻은 경우, 또는 토지 소유자 승낙이 없었던 경우라도 묘를 설치하고 20년간 무탈하고 평온하게 점유한 상태이면 시효가 취득될 수 있습니다. 또한 본인이 소유한 토지에 분묘를 두고 이것에 대해서 따로 특약 없이 상대방에게 토지를 매도했다면 조건이 성립될 수 있습니다. 해당 세 가지는 모두 대법원에서 인정한 사례로 분묘지기권이 성립되기 위한 요건에 해당되고 있습니다. 그렇다면 세 가지 내용에 대해 디테일한 사항을 체크해 보도록 할까요? 우선 토지 소유자에게 분묘 설치에 대한 승낙을 얻은 경우입니다. 분묘가 있는 토지가 분묘 소유권자 외의 타인의 소유라면 해당 토지를 보유한 자가 분묘 소유자에게 분묘 설치를 인정했다면 해당 분묘 기지는 분묘소유자의 지상권 유사 물권 설정으로 인정하는 것이 타당하다고 판결된 사례가 있습니다. (2009년 9월 26일 대법원 판결 사례) 그리고 상대방의 토지에 분묘를 설치하고 시효가 취득된 경우가 있습니다. 남의 땅에 승낙 없이 분묘를 설치했다지만 20년 동안 해당 분묘를 유지해 왔다면 분묘기지권을 시료로 득할 수 있습니다. (2017년 3월 30일 대법원 판례)

​대법원 판례

이는 본인이 소유한 토지라고 해도 20여 년간 자신의 토지 관리의 소홀했던 점과 20년 동안 무탈하게 분묘를 유지한 사람의 권리를 보호하기 위함으로 분묘기지권이 인정된다고 보시면 됩니다. 다만 이 경우 분묘라는 것을 누구나 알아볼 수 있는 봉분의 형태를 제대로 갖추고 있어야 한다는 것입니다. 과연 이것이 분묘가 맞는 것인지 알아보기 어려울 정도로 평평한 상태로 매장하고 20년 후 분묘기지권을 청구한다는 것은 올바른 방법이 아니라고 판단됩니다. 분묘기지권에 대해 시효를 받을 경우 해당 기지권의 사용료를 내야 하는 것인가에 대해서도 판례가 남아 있습니다. 본인의 토지에 분묘기지권을 내주는 것도 기분이 안 좋을 수 있는데 토지 사용료까지 받을 수 없게 된다면 꽤 억울한 상황이 될 수 있습니다. 분묘기지권 시효를 취득한 경우라면 사용료를 내지 않아도 무방하다는 판결을 내린 적이 있었습니다. (95년 대법원 판례) 하지만 세월이 지난 2021년 판례에 따르면 분묘기지권 시효가 인정되는 경우더라도 토지 소유자가 분묘 사용료를 청구하면 해당 날짜로부터 이를 지급하도록 판결이 뒤집혔음을 확인할 수 있습니다. 자신이 소유한 토지를 매도하는 상황에서 분묘의 특약이 없는 경우도 있습니다. 이는 본인 소유의 땅에 묘를 안장했다가 특약 없이 상대방에게 토지를 매도하는 상황을 말합니다.

분묘 존재 여부 직접 확인

​대법원 판례를 보면 자신이 소유한 토지에 분묘를 설치한 사람이 해당 분묘에 대한 이전 등 특약 없이 토지를 매도했더라도 매도자에 대한 분묘기지권을 인정하도록 판결하고 있습니다. 해당 조건들이 충족되었다 해도 무작정 분묘기지권이 성립되는 것은 아닙니다. 토지 소유자가 허가하지 않은 상태에서 분묘를 설치했다면 분묘기지권은 인정이 되지 않습니다. 시효를 득한 경우라도, 장사법 개정에 의해 20년 이상 분묘 점유를 했다고 해도 2001년 1월 13일 이후에 설치된 분묘일 경우 시효의 취득이 불인정될 수 있습니다. 이상 두 가지 경우에 한해서는 토지 소유자가 분묘를 개장할 수 있도록 합니다. 이 경우 최소 3개월 이전까지는 분묘 관리자에게 해당 사실을 고지를 해야 합니다. 분묘에 대한 연고가 없으며 관리자를 파악할 수 없는 경우일지라도 해당 사실에 대해 3개월 이상을 공고하도록 되어 있습니다. 3개월 이상 동안 해당 분묘에 대한 관리자가 나타나지 않았다면 분묘를 개장하고 유골을 화장한 후 10년 동안 보관해야 합니다. 또한 이에 대한 사실을 관할 관청에 제대로 신고해야 합니다. 이처럼 분묘기지권이 성립되지 않는 묘에 대해서는 신경 쓸 일이 상당히 많아 번거로울 수 있습니다. 결과적으로 토지 경매에 참여하기 전에 사전에 해당 토지를 방문하여 꼼꼼하게 답사하여 분묘 존재 여부를 직접 확인하는 것이 가장 현명한 방법임을 잊지 마시길 바랍니다.