재건축 재개발 규제 완화

재건축 재개발 규제 완화

부동산 투자에 관심을 갖고 있는 분들이라면 대선 이후 완화된 다양한 부동산 규제에 대해 주목하고 있으리라 생각합니다. 부동산 매매에 관련한 대출 규제의 완화도 있을 수 있고 재건축 재개발에 관한 이야기도 최근 들어 많이 거론되고 있습니다. 기존에는 다양한 규제로 인해 현실적으로 추진이 어려운 것이 재건축이나 재개발이었습니다. 하지만 이 부분에서 규제 완화 정책으로 인해 그동안 발생했던 문제나 위험요소 등이 상당히 제거될 것으로 예상되고 있습니다. 이것으로 기대감이 상승하게 되면서, 재건축, 재개발 추진이 어려웠던 서울의 몇몇 아파트값도 요동을 치고 있으며, 여기에 관심을 갖고 투자하려는 분들도 그만큼 많습니다. 단, 이를 추진하기 위해서는 금전적으로 얼마나 이익을 줄 수 있는지 여부를 판단하는 과정이 필수적으로 수반될 수밖에 없습니다. 개선을 해야 하는 낙후된 주택이든지, 입지조건이 우수한 곳이든지, 금전적인 이득이 되지 않는다면 재개발이나 재건축이 추진되는 것에는 한계가 있을 수밖에 없습니다. 기존 주택에 대해 모두 철거하고 새롭게 건물을 짓게 됐는데, 이로 인해 새로운 건물의 가치가 조합원의 투입 금액보다 낮다면 이 사업은 정상적으로 추진될 수 없습니다. 

 

재건축 재개발 규제 완화

추가분담금

이를 위해 살펴봐야 하는 것은 추가분담금이라는 것입니다. 재개발이나 재건축의 사업성을 판단하는 것에 큰 영향을 주는 것은 추가분담금의 금액이 됩니다. 새로 짓는 집값은, 종전자산평가액과 비례율을 곱하고 여기에 추가분담금을 더한 금액으로 산출됩니다. 이 계산방식에 따르면 추가분담금이 낮을수록 재건축이나 재개발에 도움이 되는 것이며, 기존의 자산평가액이 높을수록 분담금이 낮아지며 더욱 유리해진다는 것으로 판단할 수 있습니다. 여기서는 건폐율 및 용적률이 중요하며 대지지분 관련 내용도 살펴봐야 하니 관련 내용도 설명해 보도록 하겠습니다. 여기서 건폐율이라는 것은 대지면적에 대한 건축면적 비율을 말하는 것입니다. 그리고 용적률이라는 것은 대지면적에 대한 건축물의 총면적 비율을 나타내는 것입니다. 보다 이해가 쉬울 수 있도록 하기 위해 간단한 예를 들어보겠습니다. 한 사람이 100제곱미터의 본인 소유의 토지를 갖고 있고 해당 토지 절반에 3층가량의 건물을 지었다고 가정해 봅시다. 이 대지면적에서 건물면적이 차지하는 비율을 건폐율이라고 합니다. 그러니 100제곱미터의 대지에 세운 건물에 대한 건폐율은 50%로 산출됩니다. 또한 3층짜리의 건물이 세워졌으니 대지면적 절반인 50제곱미터짜리 건물이 3개의 층으로 만들어진 것으로 볼 수 있습니다. 그러니 50과 3을 곱한 150제곱미터를 면적의 총합으로 계산할 수 있으며 이것의 용적률은 150%가 되는 것입니다. 이와 같은 기본적인 개념을 알아두면 추후 설명하는 내용을 이해할 때 도움이 되니 숙지해 두기 바랍니다.

​대지지분

​대지지분은 공동소유의 땅에서 본인이 얼마를 소유하는지를 나타내는 것이라고 볼 수 있습니다. 공동주택 전체 대지면적에 대해 소유자 수로 나눈 것을 대지지분이라고 하는 것입니다. 만일 100제곱미터 대지에 공동주택이 세워져 있고 이것이 4층짜리이며 각 층마다 1호씩 총 4호가 있는 경우를 생각해 보도록 하겠습니다. 각 호가 40제곱미터라면 전체 대지 대비 건물면적이 40제곱미터이므로 이것이 건폐율이 됩니다. 대지지분은 총면적에서 건물을 소유하는 소유자 4인으로 나눈 25제곱미터입니다. 각 호는 40제곱미터의 면적이지만, 건물이 세워져있지 않고 대지만이 있다고 생각한다면 그 땅의 소유자는 각 25제곱미터를 소유하고 있는 것이라고 할 수 있습니다. 하지만 실제로 있는 공동주택에서는 각 호가 모두 같은 면적으로 존재하지는 않습니다. 이럴 때는 복잡한 산출식이 적용됩니다. 만일 1층의 1호는 면적이 40제곱미터이고 1층의 2호는 80제곱미터라면, 대지의 면적이 2배가량 넓은 것입니다. 그러니 재건축 후 같은 면적으로 새 집을 받을 때의 추가분담금은 전보다 크게 줄어들게 되는 것입니다. 더 큰 대지를 소유한다는 것은 그만큼 기여도가 높은 것이라고 해석되므로 그만큼 부담이 줄어들게 되는 것입니다.재건축이나 재개발을 실시하게 되면, 기존 건물에 대해서는 완전히 없앤 후 새롭게 건물을 짓게 됩니다. 따라서 대지지분이라는 개념이 중요할 수밖에 없습니다. 대지지분이 더 많은 사람이 재건축 후 동일한 면적의 새 집을 받는다면 부담할 비용은 줄어들게 됩니다. 다만 지금까지의 내용은 예를 들어 설명한 것이므로, 현실세계에서는 더욱 복잡한 내용으로 적용되는 경우가 많습니다. 지금까지의 내용으로 본다면 대지지분이 큰 경우에는 꼭 재개발이나 재건축에 유리할 것으로 생각할 수 있지만, 실제로는 경우에 따라 달라질 수 있습니다. 

면적당 매수비용

​재개발이나 재건축을 실시하는 곳에 ​자신의 주택을 소유하는 사람이라면, 대지지분에 따른 이득이 있을 수 있습니다. 하지만 투자자의 입장이라면 이 조건이 무조건 유리하다고는 할 수 없습니다. 투자는 투입에 대비한 수익인데, 대지지분이 넓은 곳에 투자한다면 그만큼 많은 비용이 들어가게 되는 것입니다. 그러므로 대지지분이 큰 곳에 투자하면 늘 긍정적인 결과만을 얻을 수 있다고 볼 수는 없습니다. 동일한 면적을 집을 받는다면 면적당 매수비용은 얼마인지, 추가분담금과 투자비용 대비 높은 수익을 얻을 수 있는지를 확인하는 것이 중요하다 할 수 있습니다. 뿐만 아니라 규모에 따른 프리미엄 차이를 확인하는 것도 투자의 전략을 세울 때 확인해야 하는 핵심 내용이라 할 수 있습니다. 어떤 상황이든 동일한 전략으로 접근하는 것은 아닙니다. 이렇게 상황에 따라 고려할 부분이 많고 다양한 변수들이 있기 때문에 투자 방법은 달라질 수 있습니다. 소유주가 아닌 투자자라면 반드시 대지지분이 높아야만 재개발이나 재건축에서 유리해지는 것은 아니라는 점을 다시 한번 강조합니다. 이상으로 알아본 내용을 바탕으로 다양한 상황에 적용해보고 철저하게 준비하는 과정이 필요합니다. 특히 부동산 시장이 어떻게 흘러가고 있는지 정책은 어떻게 변화하고 있는지 늘 귀를 기울여야 하며, 자신에게 필요한 것은 무엇인지 판단해볼 필요가 있습니다.